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2014,樓市踏步走!

  "太原新建商品住宅價格指數同比下降1%,二手住宅價格同比下降1%。"這是國家統計局公佈的9月房價最新數據。從增幅下降到環比下降,再到同比下降,儘管數字很微小,但卻表明樓市這趟超速行駛的列車,終於有了回歸常速的跡象。"限購"、"限貸"以及公積金等政策的不斷放鬆,並未救樓市於水火,可見政策之於樓市的影響在逐漸減弱,而市場之手正探向樓市的深層,房地產正日漸具備市場自主調節功能,並由此走向真正的的健康和平穩。房價回到一年之前10月中旬,國家統計局發佈《2014年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。與8月份相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有69個,持平的城市有1個,其中降幅最小的為0.4%,最大者為1.9%,70個城市無一上漲。二手住宅價格與8月相比則全部下降,最小降幅0.5%,最大者2.0%。太原的新建商品住宅價格,與8月相比下降1.1%,與去年同期相比下降1%。二手住宅價格也一樣,環比下降1.1%,同比下降1%。新建商品住房和二手住宅都出現了同比下降的情況,雖然降幅微小,但卻表明樓市經過反覆的調整,終於有了回歸常態的跡象。除了統計部門、開發商對這一數據敏感之外,購房者也在時刻關註著樓市的風吹草動。也是在這種背景下,省統計局專家分析認為,從近幾個月樓市的數據看,樓市進入新一輪調整的趨勢已經得到確認。目前房地產調控的總體思路,已經逐步轉向了“供需關係調整”方面,房價本身將不再是房地產調控的直接指標。觀望情緒更濃厚越落越不買,越多越不買。這就是購房者的心態,買漲不買跌,買少不買多。“來看房的人是多了,但是出手的很少。”面對持續的膠著局面,開發商開始放低姿態,不僅在價格上直接優惠購房者,而且還推出送裝修、送物業費等後續服務來吸引購房者。從一個樓盤售樓中心走出來的看房者竇小兵表示:“太貴了!都說房價要降,可優惠實在有限,這都到高速路口了,一平方米還要6000元!”準備結婚的李女士也認為,時下的房價自己難以承受:“最近打算買房,也看到了讓自己心動的房子,但是價格還是太高,再跌10%我才買得起。”購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重。新房市場的低價入市不僅衝擊著二手房中介,對於房東而言也是不小的觸動,為了能夠成功售出房源,房東不得不大幅度降價來吸引購房者。據一名中介經紀人介紹:“銅鑼灣有套三居住房,暑期時,這套房源報價高達90萬元,並且當時房東堅持絕不議價,這套房掛牌已有三個月,卻遲遲沒有售出,現在房東聽說緊鄰的天地壇馬上就要動工了,本月初主動將房價降到86萬,以求快速成交。”記者登錄58同城等信息網站看到,目前急於出手的二房房源約6萬餘套,而求購者的比例是出售者的三分之一。“要想打破這種僵局,不是小恩小惠能解決的,房價要一步跌到位。”竇小兵的話代表了購房者的心聲。房價上漲不大可能購房者的觀望情緒也體現在開發商的銷售業績上。省統計局數據顯示,前三季度,全省商品房銷售面積1015.4萬平方米,增幅比上年同期回落12.0%,其中住宅銷售面積回落11.4%;銷售額464.1億元,增幅比上年同期回落20.7%,其中住宅銷售額回落21.7%。不是同比出現下降,就是增幅出現回落,數據顯示出樓市的寒意。購房者和開發商都在撐著,省統計局投資處相關負責人表示,“限購”已經解除,“限貸”正在放鬆,隨著政策的逐步落實,政策效應會在四季度有所顯現,剛性需求、改善性需求和投資性需求會有所釋放,預計四季度全省商品房銷售狀況會有一定改善,但總體銷售下行趨勢難以逆轉,全年商品房銷售總體仍將呈下降態勢,降幅可能會有所縮減。“商品房價格在四季度會呈小幅度波動,部分地區或樓盤可能會漲跌互現,受市場總體供大於求的影響,後期房價上漲可能性不大。”該負責人分析。專家的分析和預測符合購房者的期望,採訪中,記者瞭解到,不少樓盤未完成全年銷量,都在搶年末業績,不斷推出各種優惠手段、打折促銷來吸引購房者,這種趨勢已蔓延至存量房。“現在新房都不好賣,開發商天天搞活動,一些本來準備買二手房的客戶都轉身買新房去了,房主們只好降價出售,一直賣得很好的麗華苑的二手房現在都落價了,房子是越來越難賣。”資深置業顧問鄭軍稱,今年房價難言起色。中小開發商扛不住市場銷售不客觀,資金回籠就受到限制。“前幾年大幹快上出現的問題,早已經陸陸續續暴露,樓市指標正不斷降溫。”一位不願透露具體姓名的開發商告訴記者,一旦重要環節資金出現斷裂,問題可能十分嚴重。這樣的擔憂同樣也體現在數據上,前三季度,我省房地產開發企業到位資金941.6億元,同比增長7.1%,但是增幅卻比上年同期回落20.9%,五分之一還多,這是個龐大的數字。“在資金層面上,房地產的運轉需要吸收大量上下游企業的資金。而目前不少房企高庫存、高成本、高負債,必須依靠拉動剛需入市、快速周轉來緩解市場壓力。所以時下的境況對於開發商來說,每個時刻都得當成金九銀十來對待,加大促銷、吸引購房者,否則後果堪憂。”一位憂心忡忡的本地開發商告訴記者,“可能會倒掉一批,自己的幾位同行打算開發完手頭的項目就退出市場,看看下游的服務業有沒有機會。政策今天說限購就限購,明天說調整就調整,我們制定的計劃永遠趕不上變化,也沒有很強大的實業能力爭取到銀行貸款,所以很難在水深火熱的房地產業內繼續混下去。”價格下行可能持續確實如此,銷售下滑,庫存持續增加,市場供大於求的格局態勢沒有減弱,房企的壓力非常之大,尤其是中小企業。數據顯示,前三季度,山西省商品房待售面積1250.0萬平方米,與去年同期相比增長了32.8%,比今年上半年又提高了1.9%。這其中,住宅的待售面積為928.1萬平方米,比去年同期增長了30.0%。“庫存量增加了近三分之一,而銷售量卻在不斷下降。”一位從事政策研究的專家稱,由此可見,在價格方面,年內去庫存仍是大部分房企的首要任務,所以以價換量仍是市場大趨勢,價格下行仍可能持續。從近期市場反應來看,隨著“限購”、“限貸”政策的逐步放鬆,需求相對旺盛,剛需項目下降空間將相對有限,但是大戶型將面臨較大的下行空間。此外,樓市價格的持續走低也已傳導至土地市場,房企對拿地和開發愈加謹慎。必須加強市場之手近年來,房地產市場發展變化較大,先後經歷了政府調控、市場自主發展和市場健全等階段,市場機制正發揮越來越重要的作用。如今房地產市場面臨供給大於需求,銷售萎縮、價格下降等風險,人們在購買、投資過程中趨於理性,行政調控功能正逐漸弱化。省房地產協會相關負責人在接受記者採訪時表示:“住房價格是市場的重要信號,它本身不應當是直接的調控對象,簡單地將住房價格作為住房政策的調控對象並不合適。”房地產資深人士李峰稱:“提升銷量,消化庫存,要想在2014年實現逆轉幾乎是不可能的。政府取消限購對房地產市場需求的影響有限,目前,房產市場已初步具備市場自主調節功能,行政調控正逐漸弱化。今後,在房地產市場中,政府調控功能會逐漸退讓,市場自主調節將成為主導因素。未來房地產市場健康與否,將取決與兩大因素,一個是房地產市場庫存的消耗,一個是政府對未來新增土地和新增項目的審批速度,而這兩個因素會進而影響大眾預期。庫存量越大,政府審批的項目越多,大眾對樓市降價的預期就會越強;相反,政府若有效控制供給,大眾對房地產市場向好的預期增強,從而對消化庫存和增加房地產市場活躍度起到一定的促進作用。”本報記者賀娟芳  (原標題:2014,樓市踏步走!)  
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